Casa: affitto concordato da anni? Fate attenzione

Canoni concordati fermi da anni? Niente vantaggi fiscali per proprietari e inquilini

Il Piano Casa (Dl 47/2014), convertito nella Legge 23 maggio 2014 n. 80, ha tagliato la cedolare secca al 10% in caso di contratto di affitto a canone concordato, almeno per gli anni dal 2014 al 2017. Dai dati contenuti nell’ultimo report del network Solo Affitti redatto in collaborazione con Nomisma, emerge come il ricorso alla cedolare secca risulti sempre e comunque vantaggioso; per questo il regime secco, inizialmente entrato in sordina nel panorama della fiscalità sul mattone, sta riscontrando un successo crescente, tale da aver raggiunto l’80% delle preferenze.

Ma non è tutto oro quello che luccica: la convenienza dipende infatti dagli accordi territoriali, che in diverse città risultano poco aggiornati. Le tariffe vengono stabilite da accordi tra i Comuni e le associazioni dei proprietari e degli inquilini che fissano diverse fasce di canone di affitto al metro quadrato a seconda della zona (centrale, semicentrale o periferica) e della qualità dell’immobile, che dipende dalla presenza o meno di alcuni requisiti quali, ad esempio, l’ascensore, il riscaldamento autonomo o la porta blindata. Nelle aree in cui questi accordi non vengono aggiornati, i canoni risultano non in linea con il mercato attuale; pertanto viene meno la portata benefica del Piano Casa 2014, che con la riduzione della cedolare intendeva giovare sia agli inquilini, i quali pagherebbero di meno, sia ai proprietari, su cui graverebbero meno tasse. Non solo: utilizzando il contratto d’affitto con canone concordato l’inquilino può usufruire di detrazioni fiscali ai fini Irpef nel caso in cui l’immobile diventi la sua abitazione principale, mentre il proprietario beneficia di agevolazioni fiscali, di un’imposta di registro agevolata e possibili aliquote Tasi agevolate.

Sono stati dunque comparati gli anni di aggiornamento degli accordi territoriali nelle principali realtà italiane con la percentuale di contratti a canone concordato stipulati nel 2013. Città come Milano, Catanzaro, Campobasso e Potenza subiscono le conseguenze di prezzi fermi da 15 anni. Addirittura a Milano, Catanzaro e Napoli (dove l’ultimo aggiornamento risale al 2003), il canone concordato non è affatto utilizzato. La diffusione di questa tipologia contrattuale è infatti tanto maggiore quanto più i canoni risultano vicini ai valori di mercato; nel 2013, quando l’aliquota della cedolare secca per i contratti agevolati è passata dal 19 al 15%, Solo Affitti ha registrato un aumento tale nell’utilizzo del regime fiscale secco che due nuovi contratti su tre sono risultati stipulati con la cedolare, e le previsioni per il 2014 non possono che essere ulteriormente positive vista l’ulteriore riduzione attuata dal Governo. Nelle città con gli accordi più vecchi, quelli che vanno dal 2003 a ritroso fino al 1999, si registrano percentuali di utilizzo molto basse: il 20% a Venezia, Bari, Palermo e Cagliari, il 15% a Potenza e Campobasso e il 10% a Trento.

Al contrario, Trieste emerge fra le città dove vengono utilizzati maggiormente i canoni concordati: nel capoluogo friulano la percentuale di utilizzo è del 73%, nonostante l’ultimo aggiornamento dei patti sia del 2003. Segue Bologna con il 62% dei casi, ma qui gli accordi risalgono appena allo scorso anno. A Genova e Firenze, aggiornati rispettivamente nel 2011 e nel 2009, tale tipologia contrattuale è stipulato nella metà dei nuovi contratti.

In alcune città, come Caserta e Milano, gli agenti Solo Affitti hanno cercato di sollecitare le amministrazioni comunali e le associazioni di categoria a trovare nuovi accordi. Prendendo ad esempio Milano, in alcune zone come Ripamonti, Navigli, viale Corsica, dove si concentrano studenti universitari, lavoratori in trasferta ma anche famiglie con figli, i locatori sono disposti ad accettare affitti più bassi a fronte di una minore pressione fiscale. Qui i contratti concordati potrebbero finalmente prendere piede. Certo nelle zone di pregio, in cui la domanda è comunque forte, i canoni di mercato elevati e gli inquilini sono piuttosto abbienti, l’interesse verso questa tipologia diminuisce.